ก่อสร้างบ้านอย่างไรไม่ให้เครียด #2

ตามที่ได้เคยเขียนไปแล้วว่า คนจะสร้างบ้านจะมี 3 ประเภท โดยไม่นับที่ซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ได้แก่

1. การซื้อบ้านจากโครงการบ้านจัดสรร แบบทำสัญญาก่อนสร้าง (ไม่ใช่สร้างเสร็จก่อนขาย)
2. การใช้บริการบริษัทร้บสร้างบ้านบนที่ดินคุณเอง โดยบริษัทฯพวกนี้ก็จะทั้งออกแบบ จัดการทุกอย่าง รวมถึงก่อสร้างด้วย
3. การหาสถาปนิกและวิศวกรออกแบบ (หรือหาแบบบ้านที่ตัวเองชอบมาโมดิฟาย) เสร็จแล้วจึงจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างมาสร้าง


ใครเหมาะกับการใช้วิธีใด จริงๆก็พอมีแนวทางนะครับ


หากคนที่มีงบประมาณที่ค่อนข้างตายตัว ไม่อยากบานปลาย ไม่อยากมีปัญหาจุกจิก และอยากให้กู้ธนาคารผ่านง่าย และอยากได้บ้านทีอยู่ในหมู่บ้านเป็นกิจลักษณะ มีระบบรักษาความปลอดภัยดี มีสโมสร ฯลฯ ก็แนะนำการสร้างบ้านประเภทที่ 1 (บ้านจัดสรร)


คนที่มีงประมาณที่ยืดหยุ่น คืออาจจะเตรียมไว้ 3 ล้าน และอาจจะเลยไปได้ถึง 3.5 หรือ 4 ล้าน และอยากได้บ้านที่ตัวเองชอบ ไม่ต้องจำกัดอยู่แค่บ้านสองสามแบบ (หากไปซื้อบ้านจัดสรร) และมีความรู้เรื่องงานก่อสร้างอยู่บ้างพอที่จะต่อกร ต่อรอง กับบริษัทรับสร้างบ้านได้ ก็แนะนำให้เลือกประเภทที่ 2 (บริษัทรับสร้างบ้าน) 


คนที่มีงบประมาณยืดหยุ่นหน่อย พร้อมที่จะควักเงินเพิ่มได้หากจำเป็นและต้องการออกแบบบ้านให้ตรงกับที่ตัวเองต้องการ และมีความรู้เรื่องการก่อสร้าง หรือมีคนที่มีความรู้ด้านการก่อสร้างมาช่วยดูแล ก็อาจจะเลือกประเภทที่ 3 (จ้างผู้ออกแบบ และผู้รับเหมาก่อสร้าง)


ถ้าจะให้ฟันธงอีกนิดผมก็จะบอกว่า (อันนี้จากประสบการณ์ส่วนตัวล้วนๆ)


ถ้าเป็นคนชั้นกลาง มนุษย์เงินเดือน มีเงินเดือนตายตัว ไม่ได้มีเงินเก็บมาก ต้องกู้เงินมาสร้างงานแล้วล่ะก็ ผมแนะนำให้ซื้อบ้านในหมู่บ้านดีีที่สุด บางคนบอกว่าซื้อบ้านในหมู่บ้านแพงโดยใช่เหตุ เพราะเราไม่ได้ใช้สาธารณูปโภคมากมาย เราแยกอยู่คนเดียวดีกว่า ไม่ต้องไปแพงค่าถนน ค่าสโมสร ผมบอกได้เลยว่า "ถ้าคิดเรื่องความถูกแพง บ้านในหมู่บ้านไม่ได้แพงกว่าข้างนอก" คือถ้าคิดราคาตั้งต้นอาจะดูเหมือนแพง เช่น บ้านราคา 5 ล้าน ในขณะที่ราคานี้หากไปซื้อที่ดินเปล่าแล้วสร้างบ้าน ก็จะได้บ้านหลังใหญ่กว่า ผมบอกเลยว่าไม่จริง เพราะ 5 ล้านหากไปจ้างบริษัทรับสร้างบ้านสร้าง (รวมค่าที่ดินด้วย) ก็จะได้ขนาดไม่ต่างจากในหมู่บ้าน เพราะอะไรเหรอครับ เพราะราคาค่าก่อสร้างของบริษัทรับสร้างบ้านชั้นนำ ราคาค่อนข้างจะสูง แถมมีสิทธิงบบานปลาย กำลังจะเริ่มก่อสร้างต้องมีเปลี่ยนโน่นเปลี่ยนนี่ ซึ่งพอเราจะเปลี่ยนเค้าก็จะคิดค่าเปลี่ยนแพงมาก ไว้จะเล่ารายละเอียดต่อให้ฟังในตอนที่เขียนเรื่องบริษัทร้บสร้างบ้าน (อันนี้เจอมากับตัวเองเมื่อเร็วๆนี้ ยังเคืองไม่หาย)


ถ้าเป็นคนที่มีเงินเก็บอยู่พอสมควร เช่น 30-50 % ของราคาบ้าน ก็อาจจะใช้บริการบริษัทร้บสร้างบ้านหรือผู้รับเหมาก่อสร้างได้ เนื่องจากได้เตรียมเองงบประมาณส่วนี่อาจจะบานปลายไว้แล้ว ต้องยอมรับว่าการที่ใช้บริษัทรับสร้างบ้าน หรือผู้รับเหมามาสร้าง มันได้บ้านอย่างที่เราต้องการดี เพราะเหมือนวัดตัวตัด รูปแบบ พื้นที่ ฟังก์ชั่นของบ้านจะเหมาะสมกับผู้อยู่ศัย  แต่ก็ต้องและมากับการปวดหัวระหว่างการก่อสร้าง (จากการที่กลัวจะโดนผู้รับเหมาก่อสร้างฟันกำไรเกินควร)


ไว้จะมาเขียนต่อตอนต่อไปนะครับ

ก่อสร้างบ้านอย่างไรไม่ให้เครียด #1

คนโดยทั่วไปจะมีโอกาสได้สร้างหรือซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ที่จะอยู่จริงๆเองคงจะไม่กี่ครั้งในชีวิต ส่วนใหญ่อาจจะครั้งเดียวด้วยซ้ำไป โดยเฉพาะเมื่อสร้างบ้านที่จะอยู่เอง ก็มักจะมีความหวัง มีความคาดหวัง อยากจะได้บ้านที่ดี บ้านที่อยู่สบาย อยู่แล้วเย็น มีความสุข

แต่ปัญหาคือ "ความเครียดระหว่างการก่อสร้าง" มันทำให้บ้านที่เราคาดหวังว่าจะอยู่แล้วสบาย อยู่แล้วเย็น กลับทำให้ชีวิตเรามีแต่เรื่อง "ร้อนๆ" ระหว่างหลายเดือนที่ต้องสร้างบ้าน

คนที่ใช้วิธีซื้อบ้านสำเร็จรูป แบบสร้างเสร็จก่อนขายนี่คงจะสบายใจหน่อย เพราะเห็นรูปร่างหน้าตาและได้สัมผัสก่อนที่จะซื้อ จริงๆผมก็แนะนำนะครับแบบนี้ถ้าจะเอาสบายใจไม่เครียด หากถูกใจก็ตัดสินใจ หิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้ทันที ไม่ต้องทะเลาะกับเจ้าของโครงการระหว่างกำลังสร้าง

สิ่งที่จะเขียนต่อไปนี้เป็นคำแนะนำสำหรับคนที่จะสร้างบ้านโดยที่ต้องเริ่มต้นตั้งแต่แรก มีแต่พื้นดินเปล่าๆ เผลอๆมีแต่พื้นดินที่ยังไม่ได้ถม ซึ่งจะประกอบไปด้วย 3 ประเภท ได้แก่

1. การซื้อบ้านจากโครงการบ้านจัดสรร แบบทำสัญญาก่อนสร้าง (ไม่ใช่สร้างเสร็จก่อนขาย)
2. การใช้บริการบริษัทร้บสร้างบ้านบนที่ดินคุณเอง โดยบริษัทฯพวกนี้ก็จะทั้งออกแบบ จัดการทุกอย่าง รวมถึงก่อสร้างด้วย
3. การหาสถาปนิกและวิศวกรออกแบบ (หรือหาแบบบ้านที่ตัวเองชอบมาโมดิฟาย) เสร็จแล้วจึงจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างมาสร้าง

ทั้งสามพวกนี้ล้วนแต่ต้องเจอกระบวนการก่อสร้างที่เต็มไปด้วยความเครียด ความกังวล ความเสียดาย ความโกรธ ความร้อนใจ คิดวนแล้ววนอีกว่าโดนเอาเปรียบหรือไม่ บางคนหน้าแก่ไปเลยก็มีแค่เจ็ดแปดเดือน ผมเคยเจอคนที่ถึงกับป่วยไปเลยจากความทุกข์ในช่วงนี้

ผมเขื่อว่าอาการนี้เกิดกับทุกคน ยกเว้นคนที่มีฐานะดีจนไม่ต้องคิดมากเรื่องการใช้เงิน !!!!!

ผมอยากจะแนะนำขั้นตอน และจุดสำคัญๆที่จะช่วยให้ผู้เป็นเจ้าของบ้านอย่างเราเครียดและกังวลน้อยลง และมีความสุขกับกระบวนการก่อสร้างมากขึ้น

ก่อนอื่นผมจะบอกก่อนเลยว่าธุรกิจก่อสร้างเป็นธุรกิจแห่งการทะเลาะกัน เป็นธุรกิจที่การตัดสินใจแต่ละครั้งหมายถึงเงินหลักหลายหมื่น หรือหลักแสน หลักล้าน เช่น สมมติว่าคุณจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน และในตอนทำสัญญา บริษัทให้คุณตัดสินใจว่าคุณจะเลือกใช้เสาเข็มตอก หรือเสาเข็มเจาะ โดยเสาเข็มตอกถูกกว่าแต่อาจจะทำให้บ้านข้างเคียงสะเทือน ในขณะที่เสาเข็มเจาะแพง แต่ไม่สะเทือน

หากที่ดินคุณมีบ้านข้างเคียงแล้วบริษัทก่อสร้างแนะนำให้คุณใช้เสาเข็มตอก โดยบอกว่าประหยัด หรือบอกว่าทำมาเยอะแล้วไม่มีปัญหา หากคุณได้รับการแนะนำหรือบอกเล่าเช่นนี้ "ผมบอกได้เลยว่าคุณกำลังถูกวางกับดัก" เพราะในทางปฏิบัติ ถึงเวลาก่อสร้างจริง ไม่คุณกลัวข้างบ้านเสียหาย ข้างบ้านก็จะไม่ยอมให้คุณใช้เสาเข็มตอกแน่นอน สุดท้ายก็จะต้องเปลี่ยน แล้วทีนี้ก็เป็นจุดที่บริษัทฯจะมาฟันคุณหัวแบะ หากคุณไม่รู้เรื่อง เช่น แทนที่คุณจะเพิ่มเงินแค่แสน คุณก็อาจจะถูกเรียกสองแสน (เจอมาแล้ว บริษัทรับสร้างบ้านขนาดใหญ่ มีชื่อเสียงเสียด้วย)

เห็นไหมว่าการตัดสินใจนิดเดียวตอนต้น ทำให้คุณเสียเงินมากขึ้น 2 แสน ซึ่งเป็นการจ่ายเกินราคาไป 1 แสน ตัวเบาโดยไม่รู้ตัว

เมื่อคุณเจอครั้งเดียวคุณก็จะรู้แล้วว่ากำลังจะมีกับดัก กับระเบิดฝังอยู่ตามจุดต่างๆในงานก่อสร้างอีกไม่รู้เท่าไร

แต่ปัญหาแบบนี้ป้องกันได้ครับ ผมเน้นนะครับว่า "ป้องกัน" ไม่ใช่แก้ไข เพราะหากปล่อยให้ปัญหาเกิดแล้วรับรองว่าแก้ไขลำบาก ต้องมีการแตกหักไปข้าง แล้วคุณก็จะตกอยู่ในสถานะที่เสียเปรียบ เพราะคุณก็กลัวบริษัทจะไม่ทำงานต่อ คุณก็จะยุ่งยากเข้าไปใหญ่ สุดท้ายคุณก็จะยอมเค้า ถูกเอาเปรียบ

ประเด็นคือ ทำอย่างไรไม่ให้โดนเอาเปรียบ ป้องกันอย่างไร

ไว้มาเขียนต่อครับ

ระบบงบประมาณแบบมุ่งเน้นผลงานตามยุทธศาสตร์

เมื่อวันที่ 17 ธ.ค.52 ได้ไปบรรยายร่วมกับ ผศ.ดร.วุฒิพงศ์ เมืองน้อย ในเรื่อง แนวคิดและโครงสร้างระบบงบประมาณแบบมุ้งเน้นผลงานตามยุทธศาสตร์ของสำนักงบประมาณ ซึ่งได้รับเกียรติจาก ท่านอธิการบดี รองอธิการบดี ผู้บริหารคณะและภาควิชาหลายท่านมาร่วมฟังและแสดงความคิดเห็น

ดู powerpoint ของการบรรยายวันนั้นได้ที่นี่ครับ
http://www.kmutt.ac.th/pd/files/Three%20Forum_17Dec09.ppt